Unser Haus mit
garantierter
Bauzeit
Die 8 wichtigsten Rechtsfragen rund ums Eigenheim
Auf den ersten Blick mag das eigene Haus zunächst einmal nur die vollkommene Abwesenheit irgendwelcher Mietzahlungen sein. Wenn etwas jedoch aus so vielen Einzelteilen besteht, von so vielen Personen errichtet wird und gleich mehrere Dutzend Gesetze berührt, dann spielen stets verschiedene Rechtsthemen eine nicht zu übersehene Rolle. Wir zeigen, welche Fragen sich Bauherrn und Käufer in spe unbedingt beantworten sollten.
1. Bin ich hinreichend rechtlich abgesichert?
Das Eigenheim berührt zwar unterschiedliche Rechtsbereiche. Übergreifend existiert jedoch eine Tatsache: Zwischen „Recht haben“ und „Recht bekommen“ liegen oft nicht nur Welten, sondern teils erhebliche Summen, um sein Recht erkämpfen zu können.
Käufer wie Bauherrn gleichermaßen sollten sich deshalb unbedingt sorgfältig absichern, damit stets genügend finanzielle Schlagkraft vorhanden ist, um sein Recht durchsetzen zu können. Der bestmögliche Weg hierzu ist der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung. Die für die eigenen Bedürfnisse tauglichste lässt sich über einen Rechtsschutzversicherung-Test herausfinden. Da derartige Assekuranzen stets mit verschiedenen „Absicherungs-Paketen“ bestückt werden können, sind insbesondere folgende Inhalte wichtig:
- Bauherrenrechtsschutz: Für alle Bau- und größeren Umbaumaßnahmen.
- Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz: Schützt beispielsweise bei Streit mit der Kommune.
- Vertrags- und Sachenrechtsschutz: Umfasst gebäudebezogene Vertragsthemen.
Typischerweise bieten Versicherungsinstitute hier unterschiedlichste Paketlösungen; oftmals in Form einer „Immobilienrechtsschutzversicherung“, die sich konkret an private Hausbesitzer richtet. Hier ist dementsprechend genaues Hinsehen und Vergleichen nicht nur aufgrund der Kosten dringend angeraten.
2. Ist hinsichtlich der Baugenehmigung alles wasserdicht?
Das deutsche Baurecht unterteilt sich prinzipiell in einen öffentlichen und einen privaten Teil. Ein wichtiger Kern davon ist das Thema Baugenehmigungen. Dazu gibt es vor allem die folgenden Dinge zu wissen:
- Je nach Bundesland und Art der Baumaßnahme gibt es sowohl genehmigungsfreie als auch genehmigungspflichtige Baumaßnahmen. Ein Hausbau sowie sämtliche größeren Sanierungsarbeiten sind fast immer genehmigungspflichtig.
- Wenn eine Baugenehmigung einzuholen ist, dann dürfen sämtliche Arbeiten erst beginnen, wenn die Erlaubnis dazu erteilt wurde.
- In aller Regel dürfen Baugenehmigungen nur durch einen Kreis sogenannter bauvorlageberechtigter Personen eingereicht werden. Wer dazu zählt, unterscheidet sich erneut von Bundesland zu Bundesland und ob es sich um eine große oder kleine Bauvorlageberechtigung handelt.
3. Entsprechen meine Pläne dem örtlichen Bebauungsplan?
Eine erfolgreich eingeholte Baugenehmigung garantiert nur, sich in Sachen Landes- und Bundesbaurecht auf sicherem Boden zu bewegen. Allerdings haben Kommunen sehr weitreichende Rechte, um über Bebauungspläne verschiedenste Faktoren der Baudurchführung und -gestaltung zu regulieren oder zu limitieren.
Beispielsweise kann der Bebauungsplan nur einige Arten von Dachformen gestatten, kann die Anzahl der Stockwerke limitieren oder Materialien und Farbgebungen vorschreiben – allerdings immer nur im Außenbereich.
Dieses Thema ist nicht zuletzt dann sehr relevant, wenn man sich für ein Fertighaus entscheidet. Mitunter ist das im „Serienzustand“ nicht automatisch mit dem Bebauungsplan kompatibel. Typischerweise lässt sich jedoch vieles nachträglich anpassen; es gibt also keinen Grund zur Sorge.
Es mag zwar auf viele Menschen, gerade im privaten Immobilienbereich, äußerst ungerecht anmuten. Aber wenn Immobilien den Besitzer wechseln, dann will der Staat stets einen – nicht gerade niedrigen – Anteil davon haben.
Die wichtigste Steuer, mit der sich sowohl Bauherrn als auch Käufer auseinandersetzen müssen, ist die Grunderwerbsteuer. Sie bezieht sich stets nur auf das Grundstück selbst. Ganz gleich, ob darauf ein Haus steht oder nicht. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz derzeit (Sommer 2023) zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, abzüglich zusätzlicher Kosten wie für Vermessungen oder Nießbrauchrechte.
Ausnahmen hiervon sind nur bei Schenkungen und Erbschaften möglich. Hier ist das deutsche Steuerrecht so geregelt, dass eine Doppelbelastung verunmöglicht wird. Jedoch: Überschreitet der Grundstückswert einen sich durch den Verwandtschaftsgrad ergebenden Freibetrag, dann wird die Grunderwerbsteuer durch die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ersetzt.
Gut zu wissen: Derzeit laufen in der Bundesregierung von Finanzminister Lindner angestoßene Diskussionen, ob man bei Privatkäufen mit Eigennutzung die Grunderwerbsteuer aussetzen soll.
Weiter fällt noch die Mehrwertsteuer an. Außerdem müssen Eigenheimbesitzer künftig regelmäßig Grundsteuern zahlen – hier gibt es derzeit ebenfalls tiefgreifende Umwälzungen, da die Grundsteuerreform mitunter grundgesetzwidrig sein kann.
Eine enorme Zahl von Baugrundstücken und zu veräußernden Bestandsgebäuden wechselt unter Zuhilfenahme eines Maklers den Besitzer. Seit 2020 gilt diesbezüglich auch beim Kauf von Immobilien das sogenannte Bestellerprinzip. Es hat unterschiedliche Auswirkungen, je nachdem, welchen rechtlichen Status Käufer und Verkäufer haben. Für den privaten Erwerb von Immobilien wirkt sich das Prinzip folgendermaßen aus:
- Den Löwenanteil der Kosten, nämlich mindestens 50 Prozent, muss grundsätzlich derjenige zahlen, der den Makler beauftragt hat, also „bestellt“. Arbeitet der Makler für beide Parteien, muss er von beiden die gleiche Summe verlangen.
- In der typischen Konstellation „Immobilienverkäufer beauftragt Makler, Käufer erwirbt das Objekt für seinen Eigenbedarf“ bedeutet das also ebenfalls höchstens 50 Prozent für den Käufer.
- Die Höhe der Provision unterscheidet sich weiterhin prozentual je nach Bundesland und kann bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme betragen.
Was viele jedoch nicht wissen: Die Provisionshöhe ist keinesfalls in Stein gemeißelt. Verhandlungen sind daher explizit gestattet.
Normalerweise könnte man annehmen, eine zu veräußernde Immobilie – egal ob Baugrundstück oder Bestandsgebäude – würde ausschließlich dem Verkäufer gehören und dementsprechend mit vollständiger, sofortiger Verfügungsgewalt auf den Käufer übergehen, sobald die Inhalte des Kaufvertrags erfüllt sind.
In den meisten Fällen stimmt dies auch; jedoch nicht in allen. Tatsächlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, bei denen die Rechte Dritter an der Immobilie involviert sein könnten:
- Mieterrecht: Die Immobilie ist zum Kaufzeitpunkt vermietet.
- Wohnrecht: Jemand hat ein grundbuchlich verbrieftes Wohnrecht.
- Erbengemeinschaft: Die Immobilie gehört tatsächlich mehreren Personen.
- Nießbrauchrecht: Jemand hat ein grundbuchlich verbrieftes anderes Nutzungsrecht (Wohn- und Nießbrauchrecht haben verschiedene Gemeinsamkeiten).
- Erbbaurecht: Jemand hat das Recht, auf dem Grundstück zu bauen.
- Wegerecht: Jemand darf das Grundstück betreten oder überqueren, um zu seinem Besitz zu gelangen.
Ab dem Wohnrecht müssen solche Rechtsansprüche grundsätzlich im Grundbucheintrag festgehalten werden. Sie sind daher für den Käufer stets ersichtlich. Ein Mieter steht hingegen nicht im Grundbuch. Er kann jedoch bedeutende Schwierigkeiten verursachen.
Denn obschon der Käufer diesem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, so
- muss der Käufer dem Mieter aktiv bei der Wohnungssuche helfen;
- hat der Mieter eine Kündigungsfrist, die sich nach Dauer des Mietverhältnisses staffelt – und viele Monate betragen kann;
- muss der Käufer einen guten Grund nachweisen, warum er einen Eigenbedarf anmeldet.
Bedeutet, dem Mieter zu kündigen, nur weil man das Haus selbst bewohnen möchte, ist in vielen Konstellationen so einfach nicht möglich. Daher gilt der Hauskauf mit einem bestehenden Mietverhältnis als äußerst riskant und sollte sehr gut durchdacht werden, wenn die Intention lautet, das Haus selbst zu benutzen.
Und ganz grundsätzlich sollten Käufer sich sehr gut überlegen, ob sie eine Immobilie erwerben möchten, bei der nicht alle Rechte nur in ihrer Hand liegen.
7. Bin ich rechtlich fit genug, um den Bauvertrag vollständig zu durchschauen?
Bei Neubau und Sanierung wird auch durch Privatpersonen ganz schnell das Vertragsrecht berührt. Das ist dann der Fall, wenn sie Firmen mit der Durchführung von Arbeiten beauftragen.
Eine besondere Rolle hierbei spielt der Bauvertrag. Also eine Vereinbarung über Bauvorhaben zwischen Auftraggeber und -nehmer(n). Grundsätzlich handelt es sich insbesondere bei größeren Bauleistungen um ein Werk, das äußerst kompliziert ist. Daher an dieser Stelle nur so viel: Da die Unterzeichnung rechtlich bindet, ist dringend angeraten, sich zuvor a) tief in das Thema Bauverträge einzuarbeiten und b) bei Unverständnis niemals zu unterzeichnen, sondern nötigenfalls das Schriftstück einem Fachanwalt zur Prüfung vorzulegen.
8. Habe ich die Besitzverhältnisse mit meinem Partner geklärt?
Nur recht wenige Menschen erwerben oder bauen eine Immobilie ganz allein. Bei der Privatnutzung (ohne Erbschaften oder Schenkungen) sind es in den überwiegenden Fällen Paare, die das „Abenteuer Eigenheim“ gemeinsam angehen.
Solange eine solche Beziehung gut läuft, gibt es hierbei nichts Besonderes zu beachten. Zerbricht sie jedoch irgendwann, wäre es sehr gut, sich möglichst schon vor Projektbeginn darüber geeinigt zu haben, wem was gehört und wie eine Gegenleistung oder ein Ausbezahlen vonstattengehen soll.
Hierbei spielen nicht zuletzt Vertragsmodalitäten eine Rolle: Selbst in einer Ehe kann eine Neuanschaffung nur einem der Partner gehören, wenn er diese – rechtlich – allein getätigt hat. In dem Fall gilt der Name derjenigen Person, die im Grundbuch steht.
Erneut gilt hier: Im Zweifelsfall vor Vertragsunterzeichnungen besser einen Anwalt hinzuziehen und sich beraten lassen. Zu oft gehen Beziehungen in die Brüche und müssen ihre Immobilien dann mangels sauberer Regelungen veräußern – mitunter mit Wertverlust.
