Erfolgsgarant Bauvorbereitung
Das Baugrundstück ist vorhanden, die Entscheidung für Baupartner und Haustyp gefallen und das Bauvorhaben finanzierbar. Jetzt kann es losgehen, oder?
Vor dem ersten Spatenstich sind jedoch noch einmal die Bauherren gefragt, denn jetzt geht es gemeinsam mit dem Baupartner an die konkrete Planung des persönlichen Traumhauses. Schon die Planungs- und Bemusterungsgespräche sind bei vielen mit großer Vorfreude verbunden.
Eine gute und umfassende Bauvorbereitung ebnet den Weg für einen erfolgreichen Hausbau.
Vom Haustraum zum Traumhaus: Planung und Bauantrag
Das Baugrundgutachten
Mit Bauland verhält es sich ähnlich wie mit einem Eisberg: Der größte Teil der Wahrheit liegt unter der Oberfläche. Damit Ihr Traumhaus am Ende auch fest und sicher steht, bedarf es daher eines Baugrundgutachtens. Auf Basis des Baugrundgutachtens sowie des Lage- und Höhenplans berechnet der Statiker das Maß des Fundaments und der Bodenplatte.
Im Baugrundgutachten werden die Ergebnisse aus der Baugrunduntersuchung zusammengefasst und daraus eine Gründungsempfehlung abgeleitet. Das Baugrundgutachten gibt unter anderem Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens, die Tragfähigkeit des Untergrunds und sein Setzungsverhalten. Außerdem enthält es Informationen zum Grundwasservorkommen und der Versickerung von Oberflächenwasser.
Gerade felsiger oder sandiger Untergrund erfordern besondere Vorkehrungen bei der Bauausführung, um spätere Gebäudeschäden durch Setzungen, eindringende Feuchtigkeit oder Absackungen zu vermeiden. Bei Grundstücken in vormaligen Gewerbegebieten besteht bisweilen die Möglichkeit, dass der Boden noch Altlasten enthält.
Das Baugrundgutachten verschafft den Bauherren also nicht nur eine erhöhte Kosten- und Planungssicherheit; es stellt zusätzlich eine rechtliche Absicherung gegen diese Folgeschäden dar.
Der Bauantrag
Kein Hausbau ohne Zustimmung!
Ob Bürogebäude oder Eigenheim: Wer in Deutschland bauen möchte, benötigt die Zustimmung der zuständigen Baubehörde. Dabei ist jedoch nicht immer ein aufwendiges Baugenehmigungsverfahren notwendig. Entsteht der Neubau in einem Baugebiet, für das ein gültiger Bebauungsplan vorliegt, ist eine Bauanzeige ausreichend. Das Bauamt wird dabei schriftlich von der geplanten Baumaßnahme unterrichtet. Sofern kein Widerspruch erfolgt, gilt das Vorhaben in der Regel als genehmigt. Um eine Bauanzeige stellen zu können, darf das geplante Bauprojekt nicht vom Bebauungsplan abweichen, andernfalls wäre ein Bauantrag mit anschließender Baugenehmigung erforderlich. Das Bauanzeigeverfahren ist mit einem deutlich geringeren Aufwand verbunden, dauert weniger lange und ist zudem kostengünstiger.
Wird das neue Eigenheim hingegen auf einem Einzelgrundstück in einem Wohngebiet errichtet, für das kein Bebauungsplan vorliegt, bedarf es einer Baugenehmigung. Für die Hausplanung gilt in diesem Fall: an den örtlichen Gegebenheiten orientieren! Um eine Genehmigung zur Errichtung der eigenen vier Wände zu bekommen, ist vom Häuslebauer ein Bauantrag bei der örtlichen Gemeinde zu stellen. Diese leitet den Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter.
- ausgefülltes Bauantragsformular
- Lageplan: wird vom Vermessungsingenieur auf der Grundlage von Messungen und aus dem Liegenschaftskataster erstellt
- Bauzeichnungen: genauer Plan mit Grundrissen, Schnitten, Maßen und Ansichten
- Baubeschreibung: regelt die Leistungspflicht des Bauunternehmers im Detail und ausführlich
- Sicherheitsnachweise: zum Beispiel zur statischen Standsicherheit oder in Bezug auf Wärme- und Schallschutz
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
- Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
- Unterschrift der Bauherren
- Der Bauantrag wird bei der zuständigen Behörde gestellt
- Die Unterlagen werden durch die Behörde auf Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft.
- Die Entscheidung wird gefällt.
- Der Bescheid über Baugenehmigung / Ablehnung der Baugenehmigung wird ausgestellt.
Obwohl die Kosten für einen Bauantrag variieren können, sind 0,5 Prozent der Gesamtkosten ein aussagekräftiger Richtwert. Für ein Bauvorhaben mit Gesamtkosten in Höhe von 300.000 Euro sind für die Baugenehmigung also etwa 1.500 Euro fällig. Hierbei handelt es sich um einen Posten, der bei der Aufstellung der Baunebenkosten zu berücksichtigen ist.
Die Bearbeitungsdauer ist von Behörde zu Behörde unterschiedlich. In der Regel wird die Genehmigung innerhalb von sechs bis zwölf Wochen erteilt. Sie gibt den Startschuss für den Baubeginn.
Das Planungsgespräch
Das Planungsgespräch dient im Wesentlichen dazu, alle wichtigen Entscheidungen zu treffen, um die Genehmigungsplanung für den Bauantrag erstellen zu können und beim Bauamt einzureichen. Dazu gehören unter anderem folgende Aspekte:
- Größe des Hauses
- genauer Grundriss und die Anordnung der Räume
- Form und Größe von Fenstern und Türen
- Außenanlagen (z. B. Nebengebäude, Terrasse, Gartenanlage)
Es geht jetzt also ins Detail. Das betrifft nicht nur den Grundriss und die äußere Erscheinung des Hauses, sondern auch die Innenausstattung. So ist es für die Planung von Wasser/Abwasser und Strom für den Planer wichtig zu wissen, wie die Küche aussehen soll und wo sich die einzelnen Küchengeräte sowie die Spüle befinden werden. Damit die Innentüren die richtige Höhe haben, wird im Rahmen des Planungsgespräches auch geklärt, welche Bodenbeläge sich die Bauherren in den Räumen jeweils wünschen; außerdem sind etwaige Änderungswünsche zu den Standorten der Sanitärobjekte im Bad, dem Kamin bzw. Schornstein oder der Heizkörper im Haus spätestens jetzt von den Bauherren mitzuteilen.
Im Planungsgespräch werden darüber hinaus die Ergebnisse des Baugrundgutachtens besprochen und daraus ableitend die finale Lage des Hauses auf dem Grundstück festgelegt.
"Die Bauherren haben bei der Bauvorbereitung eine wichtige Rolle und Funktion. Denn der frühzeitige Baubeginn und ein reibungsloser Bauablauf ist zu einem großen Teil davon abhängig, dass sie sich bei der bauvorbereitenden Planung aktiv einbringen und ihre Anforderungen und Wünsche klar und rechtzeitig formulieren."
